Tribunal administratif de Marseille, 3 juillet 2024, n° 2307170, 2307171

Conseil d’État, 12 décembre 2024, n° 49102

Par arrêtés du 27.01.2023, la Ville de MARSEILLE a délivré deux permis de construire sur l’ancien site industriel Legré-Mante, aux portes du Parc National des Calanques, autorisant l’édification d’un projet développant une surface de plancher de près de 25.000 m2.

Au total, le programme immobilier prévoyait la création de 324 logements et 453 places de stationnement, outre les commerces, bureaux, une résidence sénior, une résidence de tourisme, un établissement public, etc… Bref, un véritable « morceau de ville » comme le rappelait le porteur du programme.

Un tel projet byzantin, ne pouvait que surprendre compte tenu de sa situation dans un espace proche du rivage et même en partie dans la bande des 100 mètres du littoral.

Des associations locales de protection de l’environnement et des riverains ont alors demandé à Raphaël MARQUES de les accompagner dans la contestation de ces autorisations. Il saisira le 28.07.2023 le tribunal administratif de MARSEILLE aux fins d’annulation de ces permis de construire. 

Eu égard au mitage considérable généré par le projet immobilier dans un espace proche du rivage, les requérants soutenaient que le projet méconnaissait les dispositions de la loi littoral, et plus spécialement de l’article L. 121-13 du Code de l’urbanisme selon lequel : 

« L’extension limitée de l’urbanisation des espaces proches du rivage ou des rives des plans d’eau intérieurs désignés au 1° de l’article L. 321-2 du code de l’environnement est justifiée et motivée dans le plan local d’urbanisme, selon des critères liés à la configuration des lieux ou à l’accueil d’activités économiques exigeant la proximité immédiate de l’eau ».

Concernant la bande des 100 mètres en espace urbanisé, le Conseil d’État retient également que :

« Ne peuvent déroger à l’interdiction de toute construction sur la bande littorale des cent mètres que les projets réalisés dans des espaces urbanisés, caractérisés par un nombre et une densité significatifs de constructions, à la condition qu’ils n’entraînent pas une densification significative de ces espaces ».

 CE, 21 juin 2018, n° 416564, Époux Le Berre

Le tribunal administratif retiendra ce moyen.

En effet, après avoir rappelé que le terrain d’assiette du projet se situait dans un espace urbanisé « proche du rivage », les juges détailleront ses caractéristiques et ne pourront que conclure à une ampleur non maitrisée :

« Certes, les défenderesses font valoir que la friche industrielle existante présente déjà une surface bâtie globale de 13 931 m² et il résulte des formulaires Cerfa sus-évoqués que, comme le relève la commune, le projet permettrait une désartificialisation globale du sol de 5 129 m². 

Cependant, la superficie des sols occupés par l’existant ne saurait suffire à apprécier la densification de l’urbanisation résultant du projet, alors qu’en outre, les pétitionnaires indiquent elles-mêmes que seuls 55 % des logements créés proviennent de la réhabilitation des bâtis industriels existants. La densification de l’urbanisation résulte bien davantage des destinations à usage d’habitation ou d’hébergement des constructions autorisées par les arrêtés en litige, destinations qui couvrent une superficie totale de 19 676 m², sans compter les 998 m² prévus pour le commerce et 1 032 m² pour un usage de bureau ».

Par conséquent, le tribunal retiendra que le projet ne constitue pas une extension limitée de l’urbanisation et annulera les permis de construire :

« Dans ces conditions, le projet renforce de manière significative l’urbanisation de ce site périphérique, ce qui correspond d’ailleurs à la volonté affichée dans la notice de présentation de « fabriquer un morceau de ville », et ne peut être regardé comme procédant à une extension limitée de l’urbanisation dans un espace proche du rivage déjà urbanisé. Dès lors, les requérants sont fondés à soutenir que les permis de construire attaqués ont été délivrés en méconnaissance des dispositions précitées de l’article L. 121-13 du code de l’urbanisme. »

Le tribunal administratif statuant ici en dernier ressort, le promoteur saisira le Conseil d’État d’un pourvoi visant l’annulation de ce jugement.

Toutefois, et par un arrêt du 12.12.2024, la juridiction suprême prononcera la non-admission du recours.

Il est rassurant de constater que la loi littoral, pour rappel adoptée le 03.01.1986, constitue toujours un garde-fou important du droit de l’urbanisme.